区政协十二届四次会议
委员大会发言材料之十四
通州拆迁安置小区物业管理的现状及对策
民主建国会通州支部
随着我区城镇化进程不断加快，拆迁安置房的建设在今后一个时期内还将有较大的发展。目前通州城区共有拆迁安置小区22个，计房屋建筑面积250万平方米；各镇共有拆迁安置小区25个，计房屋建筑面积187万平方米。但随着拆迁安置小区建设规模越来越大，入住农户越来越多，物业管理问题日益突出。解决好拆迁安置小区的物业管理问题，已成为一个必须认真研究的重要课题。
一、拆迁安置小区物业管理的现状
1
．拆迁安置小区物业管理的模式。
物业管理是城镇管理的一个部分。就我区安置房管理的情况来看，主要存在以下几种模式：(1)委托专业的物业公司管理，一般物业费每月0.3-0.95元/
㎡
，由政府垫资，基本按商品房管理要求实施物业管理，相关职能部门定期不定期进行检查，督促物业公司规范管理。(2)依托原村委会或社区居委会的人员，在增加部分人手的基础上，实施物业管理。(3)也有部分村居，因农居房规模较小，入住人数较少，目前还只是临时找几个人管理一下，基本只是做一些协助、协调工作。
2
．拆迁安置小区公建配套建设情况。
我区城区拆迁安置房配套建设情况及其绿化环境及道路建设情况目前可分为两类，一是开发较早的老小区，因开发建造时间较早，很多细节问题考虑得不够完善，矛盾较为突出，主要有公建配套不够、安全技防设施缺损、规模小而分散等；二是新开发的安置小区，一般小区面积较大，即使是分期分批开发，也在规划之初就预留开发用地，小区公建配套建设也逐步向中档商品房靠拢，配备了小区监控和物管用房，适当增加健身器材、绿化、停车位等，与其他商品房相比，小区内部环境上区别不大。
二、拆迁安置小区物业管理存在的主要问题
1
．物业服务难度大，管理成效不明显。
安置小区的物业服务总体水平不高，服务难度较大。一是小区的日常秩序维护、环境卫生、绿化养护等管理成效不明显，小区绿地成为“菜地”、违章装修、建筑垃圾随意倾倒、擅自改变房屋结构和功能、破墙开店、倚门设摊等违规现象较多；二是安置小区房屋的出租管理失控，租赁秩序混乱带来治安、消防等安全隐患，也会引发一些租赁纠纷；三是物业管理单位缺少有效的管理措施，力度不大，管理手段不多。
2
．物业管理费偏低，费用收缴偏难。
在已经实施物业管理的安置小区物业费偏低（大多每月0.3-0.95元/
㎡
），主要是直接收取加政府补贴的方式。有的小区机制较好，物业费尚能保障，有的小区物业费收缴很难。部分拆迁户不愿接受物业管理收费，缺少花钱买服务的观念，物业费收缴难使得物业持续服务没有保障。
3
．部分业主观念陈旧，难以适应物业管理的要求。
部分拆迁户已形成特有的传统的生产生活习惯，与现代物业管理的要求有一定的差距，不少人对物业管理没有认同感。有的因为生活习惯的问题，在居住过程中垃圾随意抛洒、景观水系随意破坏、小区进出门不愿登记、车辆乱停乱放，有的还产生户内随意分割群租、车库出租开店、随意占用公共空间等问题。造成小区管理难度加大，呈现卫生、环境等一系列问题。
三、强化拆迁安置小区物业管理
的对策建议
拆迁安置小区物业管理出现“管理难”、“收费难”，根本原因是相当一部分居民的自治意识和物业管理意识淡薄，业主自治机制和物业管理利益机制没有真正建立。按照国务院颁发的《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，享有权利的同时应当履行义务，全体业主应当以民主表决的方式决定物业管理的重大事项，以民主投票的方式组建业主委员会。这些都是小区推行物业管理基础性的工作，必须多部门主动参与，共同协作配合。为此，我们对强化拆迁安置小区物业管理工作提出如下对策建议：
1
．
进一步
明确职责，着力增强物业管理工作的整体合力。
加强拆迁安置小区物业管理，既要积极发挥主管部门的行业管理作用和其他行政部门的协助管理作用，更要发挥街道办事处（镇政府）、社区居委会（村委会）的管理协调作用。要遵循“重心下移、属地为主”的原则，形成行业管理部门指导，各部门主动配合，街道办事处（镇政府）、社区居委会（村委会）属地管理协调、职责明确的物业管理工作新机制。要按照各自分工，密切配合，履行好各自职责。积极受理业主和物业服务企业的投诉和举报，及时依法调查处理；主动将管理职能延伸到社区和住宅小区，努力形成各部门齐抓共管的良好局面。
2
．进一步突出重点，着力提升拆迁安置住宅小区的物业管理水平。
应根据小区不同的情况采取不同的管理模式，突出重点、分类推进。一是进一步规范新建拆迁安置住宅小区的物业管理工作。从维护业主利益出发，各房地产开发项目要按有关规定配足配好小区物业管理用房、经营用房和社区用房。房地产开发企业要按规定缴纳初期物业管理费、房屋保修费等费用。二是进一步完善拆迁安置小区的物业管理工作。按属地管理原则，将拆迁安置小区的物业管理纳入社区化管理工作范畴。已有一定规模、符合条件的拆迁安置小区，要抓紧建立社区居委会，纳入规范的社区管理工作。对目前未达条件、尚不能单独建立社区居委会的拆迁安置小区，要落实好物业管理专职人员。各社区居委会（村委会）班子中要明确分管物业管理工作的领导。镇政府、开发区管委会及其街道办事处要将物业管理工作列入对社区居委会（村委会）干部的年度考核。三是进一步提升老拆迁安置小区物业管理整体水平。加快对老拆迁安置小区的物业改造步伐,尽快完成现有封闭小区的物业改造任务。试行老小区物业管理公开招标方式，引进物业服务企业，提高管理效益和服务质量。对不具备物业管理条件的住宅楼，可以在社区居委会指导下，以安全防范、卫生保洁为重点实行庭院式自治。
3
．进一步规范运作，着力发挥业主委员会的自治作用。
不断增强广大业主的自治管理意识，是拆迁安置小区物业管理逐渐走上良性循环的基础。各镇政府、开发区管委会及其街道办事处、社区居委会（村委会）要及时督促并指导符合条件的小区成立业主委员会。业主委员会要经常听取业主的意见和需求，听取社区居委会（村委会）的建议，作出重大决策要征求社区居委会（村委会）的意见。监督和协助物业服务企业改进服务质量，提高服务水平，及时做好业主与物业服务企业矛盾纠纷的化解工作，并协助做好物业服务费的收缴工作。要加强对物业服务企业利用小区停车位、公共房屋的经营行为、租金收入的监管。业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，在过渡期内由街道办事处（镇政府）委托社区居委会（村委会）监督、指导物业服务企业的服务行为。
4
．进一步加强监管，着力规范物业企业的服务行为。
物业服务企业要根据有关法律、法规，认真履行投标承诺和《物业管理委托服务合同》约定的服务内容和服务标准。对小区的门岗执勤、治安巡逻、停车管理、卫生保洁、设施维修和便民措施等环节要制定具体的服务规范和标准，并接受业主委员会和业主的监督，不断提高服务质量。加强对物业服务从业人员的业务培训和礼仪教育，逐步提高专业服务水平。不断规范拆迁安置小区物业管理招投标行为，达到规定建筑面积的住宅小区必须通过招投标程序选聘物业服务企业。在一个管理区域内分期建设的项目，要以整个项目实施物业管理招投标。建立健全物业管理退出机制。将业主满意率作为物业服务企业资质升降和评优评先的重要依据。对管理水平低、收费不规范、业主满意率低、社会形象差的物业服务企业，经半数以上业主同意，业主大会（业主委员会）可以将其解聘。在物业服务企业退出过程中要加大对业主共有财产的监管力度。督促业主委员会对其退出小区后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业用房和剩余公共经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给属地街道办事处或社区居委会（村委会）。
5
．
进一步加大宣传力度，着力增强
拆迁户的物业管理意识。
属地镇政府、开发区管委会及其街道办事处、社区居委会（村委会）以及物业公司、业主委员会要通力合作，开展多形式、立体式的宣传，引导业主树立正确的消费意识，唤起大家对“小区是我家，管理靠大家”的参与意识。在大力宣传物业管理带来环境变化和生活品质提高的前提下，通过群众喜闻乐见的文艺形式，有针对性地开展物业管理宣传工作，引导业主积极地参与社区组织的各项活动，参加社区的建设和管理，逐步让小区居民消除农村情结，树立城市意识，即现代文明中权利、义务的统一，促进拆迁安置小区真正向成熟的城镇小区转型，使崇尚文明、崇尚清洁、崇尚和谐成为广大居民的普遍追求。
