提高小区物业管理水平
营造文明和谐生活环境
区政协委员金建峰
随着城市的快速发展和人们生活质量的提高，居民小区已成为人们居住生活的优先选择。与小区发展和居民生活密切相关的物业管理工作也越来越受到社会和业主的关注。物业管理的质量和水平已成为一个社会热点问题，因为这不仅关系到广大市民的切身利益，还直接影响文明城市的创建。
一、我区小区物业管理现状
近年来，随着我区经济社会的发展和城市化进程的加快，全区相继建成各类住宅小区380个。经不懈努力，小区物业管理服务体系日臻完善。全区有109个物业服务市场化运作小区，31个业主自治解决物业服务的小区，对62个安置小区、155个老旧小区和23个农民集居区则由镇（街道）负责提供基础物业服务，基本实现了物业管理服务的全覆盖，有效改善了市民的生活环境。物业服务行业也得到了较快发展，物业管理职业队伍逐步壮大，服务内容逐渐丰富，服务质量逐年提升。目前，在我区备案的物业服务企业有60家，其中一级资质的4家，二级资质的9家，三级资质的47家。当然，我区小区物管上还存在不少矛盾和问题。归纳起来，主要有五个方面：
1
．法律政策不完善，体制不顺，监管工作缺位。物业管理是一项系统工程，与镇（街道）、社区工作紧密相连，同时涉及规划、国土、住建、城管、环保、物价、供电、供水、消防、公安、工商等多个部门。但目前我区还没有建立起有效的物管整体联动机制，职能部门的监管机制也不完善，存在市场化程度不高，物业收费标准与提供服务不匹配等问题，特别是基层管理人员少、经费缺、任务重、压力大，对小区违章和不文明行为缺少有效的管理，没有形成齐抓共管的格局。
2
．物业服务不规范，制度不全，管理水平较低。物管行业属于劳动密集型产业，门槛不高，从业人员综合素质参差不齐，不少企业内部存在着管理制度不健全，内部流程不清晰，考核和奖惩不到位，管理能力偏弱，更谈不上人文关怀和现代化的物业管理。部分物业公司重收费，轻服务，片面追求经济利益，社会责任意识差。一些物业公司以业主拖欠物业费为由，减少物管人员，降低服务标准，导致恶性循环。
3
．建设质量问题多，配套不齐，老小区更突出。不少开发商因投资控制和管理不善，导致房屋建筑质量问题频发和规定小区配套项目缺失，有的小区公建配套权属不清，甚至被恶意侵占和出售，存在诸多遗留问题。不少安置小区也存在着工程造价低、配套设施不齐等问题。特别是老旧小区整体规划设计相对滞后，加上房屋进入大修期问题矛盾更多。当房产权益得不到保障时，业主易将怨气发泄在物业公司身上，制约了管理水平的提升。
4
．业委会职责不明，沟通不畅，管理服务缺位。有些住宅小区由于规模偏大，业主成份复杂，流动性较大，加上房屋出租率高，空置房多，造成业主委员会依法成立难、运行更难的现象。在实际工作中，小区业主大会几乎形同虚设，多数业委会成员对职责了解不多，加上没有薪酬，缺少联系业主、服务业主、参与小区治理的积极性和主动性，很难真正发挥维护广大业主合法权益的作用。
5
．物管市场化率低，收费较难，业主自律不够。全区老旧小区、安置小区和农民集居区240个，其物业服务实际上是由政府包揽的。随着城镇化进程的加快和市民对物业服务品质需求的提升，这个包袱还将不断加大。不少业主只讲权利，不尽义务，对物管有偿服务认识不足，欠费现象比较普遍。少数业主素质不高，公共意识不强，以自我为中心，不服从管理，违章搭建、毁绿种菜、无序停车等问题比较突出。
二、进一步提高小区物业管理水平的建议
物业管理已经成为当今社会的一个难点、热点问题，政府部门头疼，小区业主不满，物业企业为难。但是物业管理又是一项民生工程，需要政府部门、物业企业和社会各界群策群力，针对存在的问题和不足，创新工作思路，提升管理水平，不断增加广大市民的幸福感。为此，提出如下建议：
1
．加强组织领导，落实各方监管职责。政府及有关职能部门和镇（街道）要高度重视物业管理工作，切实将它摆上重要议事日程。一是通过加大投入，配足专业管理人员，出台相关考核奖励制度，强化考核，按照属地管理的原则，明确管理权限，同时规范物管招投标管理，加大标后监督力度，扶持一批好的物业服务企业，淘汰一批信誉不良的企业，实现政府对物管的有效监管。二是通过规范房地产开发，注重对小区配套设施的规划建设，建立健全对偷工减料等质量问题的处理和追溯机制，落实小区建设质量管理责任。三是通过整合公安、城管、工商等执法部门的力量，明确职责分工，让城管部门对小区内的违章搭建积极作为，公安部门对群租房及饲养宠物等问题实施有效治理。四是推荐优秀年轻后备干部到所在小区业委会兼职锻炼，可将业委会的公章和财务交由社区代管，从而实现对物业公司运营的有效监管。
2
．完善管理机制，推进市场物管模式。物业管理发展的必然趋势是市场化，而实现市场有效监管，则必须健全相应的管理机制。一是通过制定物业公司服务细则，细化服务标准，界定服务范围，将服务标准和收费标准挂钩，推动物业公司提供质价相符的物业服务。二是通过对备案物业公司资质初审和年检复审，将业主满意度、社区和镇（街道）意见作为企业准入审查的重要依据，完善准入机制。三是对经过改造具备物业公司管理条件的老旧小区和安置小区，镇（街道）和社区要引导居民成立自治组织，通过招投标方式选聘物业公司，开展规范化的物业服务，稳步推进市场化管理模式。四是将物业欠费纳入个人信用系统，并在房屋权属转让时，将物业费的交纳情况让新业主签字确认作为必经程序，解决新业主的知情权和物业费的依法追缴问题。五是通过逐步在小区统一设置门禁系统的方式，推行刷卡收费。业主只有自动缴纳物业管理费用后，才能凭IC卡刷卡进出小区，乘坐电梯。
3
．抓好小区建设，提升设施承载功能。小区内部设施配套质量是搞好物业管理的基础条件，是提高小区物业服务能力的前提保障。一是通过吸收高资质的物业公司专业管理人员参与小区竣工综合验收，切实解决小区道路、绿化、监控、容积率等配套水平偏低的问题，把紧小区规划、审批和综合验收关口。二是通过规范小区交接流程，加强对共用部位和设施的查验，将各类管线工程特别是一些隐蔽工程列入验收内容，消除后期物业管理隐患，减少因遗留问题引发物业纠纷。三是科学管理使用专项维修资金。充分发挥业主委员会和职能部门的作用，缩短维修资金使用审批、调拨时间，确保小区设施及时维修。四是通过问卷调查、召开座谈会和随机走访等形式，广泛听取业主意见，继续加大城区老旧小区改造力度，不断改善基础设施条件，为提高物业管理等级创造条件。
4
．注重宣教激励，营造有偿物管氛围。要加大法律法规和政策的宣传教育力度，努力营造有偿物业管理的良好氛围。一是通过专业解答、以案说法、巡回法庭和文艺演出等形式，配合漫画、微博和微信等方式，开展物业法律政策进机关、进企业、进学校、进社区和进家庭活动，增强全社会“花钱买服务”的自觉意识、民主监督意识和物管人员的责任意识、管理意识。二是通过专家授课、现场观摩和拜师跟班等方式，组织全区各级物管干部和物业公司管理人员学习专业知识，拓展业务培训，进一步提高管理水平。三是通过加大物管政策宣传，不断增强物业公司服务意识和业主物业缴费意识，同时引导党员干部带头缴纳物业费，维护好小区环境秩序，结合社区宣传栏曝光和法律途径追索等办法，切实整治恶意欠费现象。四是通过奖惩激励政策，对参与管理成效显著的业主委员会成员给予表彰奖励，对违法失信行为和严重侵犯业主利益而拒不整改的企业要毫不留情曝光，并禁止在我区开展经营活动，从而形成规范健康有序的经营环境。
5
．开展共管共建，推进业主自治自律。加强物业管理，提高小区治理能力，必须发挥好业主和物业公司的主体作用。一要完善小区业主大会、业主委员会选举制度，健全业主自治制度。严格依法、有序组建业主委员会，规范业主委员会工作规则，积极搭建业主与物业公司共管共建的平台。二要加大对小区物业管理工作的投入，通过设立专项基金奖励社区在推进物业管理市场化工作中作出贡献的人员，同时优先解决业主委员会工作经费，推动业主委员会履职的正常化。三要建立小区公共收入使用的公示制度，确保公共收入主要用来补充住房维修基金和改善小区服务，提高公共服务能力。四要推行小区业主管理规约，明确业主权利与义务，规范日常生活行为，倡导文明生活方式，使物业公司与业主双方互相监督，共同维护小区秩序和环境。五要广泛开展文明创建活动，将城市文明创建与小区管理有机结合，积极搭建有效载体，引导业主在维护和改造小区环境中塑造自我、提升自我。
6
．创新工作思路，提升物业管理水平。一是探索建立由物业主管部门牵头，吸收镇（街道）、社区、业主共同参与，定期对物业公司的工作进行考核考评的末位淘汰机制，对考核末位的企业限期整改，整改不到位的严禁入市经营，促使物业公司管理水平不断提升，服务质量不断提高。二是建议对在老旧小区经营的物业公司予以适当政策性补贴，帮助扶持其正常经营。对物管工作获上级表彰的物业公司要给予适当的奖励，以调动其工作积极性。三是物业主管部门要严格执行物业公司的资质等级管理，根据服务和收费标准，进行分级考核审定，对评分较低单位要严肃整治，实行退出制度。四是物业管理公司的发展方向要更符合市场需求，通过多种经营，在幼儿老人接送，临时托管、就医陪护，室内维修，代购送餐等衣、食、住、行、医方面做足有偿服务文章。五是探索引入具有评估、监测功能的第三方机构，开展对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分类收取的评估、监测等服务，逐步实现监管的社会化。六是通过物业收费、资质管理、服务项目、内容和标准等向社会的公开，增加透明度，同时向低收入困难群体发放物业券，适当减免费用，切实维护业主利益，实现社会的和谐稳定。
