编者按
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随着我区城镇化进程的快速发展，住宅小区物业管理工作已成为居民生产、生活关注的热点，为此，今年四季度，区政协城乡建设社会法制委牵头组成专题调研组，就我区住宅小区物业管理工作进行了调研。
12月
22日
，区政协召开了“提高物业管理水平、营造和谐文明生活环境”季度协商座谈会。现形成调研报告，供区委、区政府领导决策参阅。
关于“提高物业管理水平
营造文明和谐生活环境”的调研报告
为推动全区物业管理工作向纵深发展，不断提升我区住宅小区物业管理水平，根据区政协2017年度工作安排，从10月份开始，我委在区政协副主席张勤的带领下，就“提高物业管理水平，营造文明和谐生活环境”开展了专题调研。调研组深入各类住宅小区进行实地察看，听取小区物业管理人员和所在社区居委会干部的情况反映，并赴港闸区考察其物业管理情况，现场参观了
华润悦景湾、曙光福里小区。
现将调研情况报告如下：
一、我区住宅小区物业管理现状
至2016年底，我区目前共有各类住宅小区372个、面积约2352.92万平方米。其中：商品房小区133个（城区按物业服务等级服务的商品房小区42个），面积810.
9
万平方米
；由属地提供基础物业服务的拆迁安置小区84个，面积1211.
8
万平方米
、老旧小区155个，面积330.
2
万平方米
。全区已备案的物业服务企业66家，物业服务从业人员近4000人左右，小区业主委员会覆盖率30%。随着我区城镇化的快速发展，物业服务的覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业服务意识普遍增强，物业服务市场竞争机制逐步建立。
从总体上看，目前我区住宅小区物业管理呈现稳步推进的良好态势，区政府、各镇（区、园、街道）及区有关职能部门紧紧围绕物业管理提升工作目标，加强组织领导，落实工作职责，积极部署安排，狠抓推进落实，取得了阶段性成效。
一是工作机制日趋完善。
我区
先后出台了《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》《2017年度城区住宅小区“421”专项整治行动方案》等政策文件，深化了“区级指导、镇（区、园、街道）主抓、社区（居委会）参与”的物业管理体制，努力构建以业委会为主体、“单元长、楼长”为基础的网格化管理机制，初步建立了以物业企业“红黑榜”为主要内容的全区物业服务企业信用体系。
二是宣传发动力度加大。
采取形式多样的方式，大力宣传物业管理法规和物业管理提升工作内容，积极营造全民参与氛围。借助《通州日报》开辟了“物管提升、文明同创、你我同行”专栏节目，
主要报道我区物业管理政策法规和物业行业涌现出来的优秀企业成功经验和做法。借助新媒体《通州日报》微信公众号、物管群、朋友圈等及时推送一些物业管理中出现的典型纠纷，以案例的形式向市民普及物业管理知识，让更多市民了解物管、支持物管。
在
小区内部设置了人性化的物业管理宣传标语、标牌，氛围比较浓厚，取得了较好的社会效果。
三是财政资金投入增加
。
2014
年以来区财政每年拨付财政资金2000多万元，用于对城区金沙街道、金新街道拆迁安置小区、老旧小区的物管补贴。各镇（区、园、街道）将辖区内无物业管理小区纳入到政府基础物业服务范围，物管资金列入了政府年度预算，这些措施有力地保证了全区住宅小区基础物业服务实现全覆盖。
四是行业监管重点突出。
区物管工作涉管部门以城区住宅小区“421”专项检查为抓手，以规范物业服务水平和能力为主要内容开展行业监管工作。
为公正、客观、专业的开展
检查，保证检查结果权威性和专业性，对电梯、消防安全部分检查，委托给南通市物业管理协会作为第三方机构进行专业检查，取得了一定的成效。
五是属地管理意识增强。
各镇（区、园、街道）积极探索符合自身实际情况的老旧小区、拆迁安置小区物业管理模式，提升物业管理全覆盖工作水平。
二、我区住宅小区物业管理存在的主要问题
调研发现，目前我区住宅小区物业管理仍然面临着诸多困难，存在一些不容忽视的问题，亟待认真研究并尽快加以解决。
1
、物业管理基础较弱。
一是缺乏专业人才。目前我区虽已建立区、镇（区、园、街道）、社区（居委会）“三位一体”的物业管理网络，但少数镇
（区、园、街道）
、社区（居委会）物业管理机构缺少专职人员且对物业管理相关方面的政策掌握水平不高，处理物业矛盾的办法不多、手段单一，部分小问题因不能及时处理导致矛盾激化演变成群体性事件。二是城区以外资金投入不足。2014年开始区级财政对全区物业管理资金投入主要面向城区金沙、金新街道所辖的拆迁安置、老旧小区，其余各镇（区、园、街道）均需自筹，从这几年情况来看，由于各镇（区、园、街道）投入资金不足，导致整个基础物业服务水平较低。
2
、物业企业服务水平偏低。
在调研中发现，我区物业服务企业普遍缺乏具有电梯、消防、监控等专业的技术人员，由于历史原因我区核准物业服务费中普遍存在电梯、消防设施设备维保费用偏低，二次供水未全部列入末端服务企业管理范畴，导致我区大部分小区电梯、消防维保工作一直未能有效进行，部分小区消防设施瘫痪。部分物管企业仍不同程度存在服务水平较差、服务质量不高、费用收支不透明以及不按照物业服务合同规定的服务等级和标准进行服务、不作为、乱作为等现象，致使企业信用度下降。业主高物业服务需求与物业服务企业服务供给能力之间的矛盾日趋凸显，物业纠纷问题已呈增多趋势。
3
、联动监管存在缺失。
2014
年区政府办出台了《关于通州区物业管理各职能部门工作职责的通知》（通政办发
〔2014〕9号
）对各镇（区、园、街道）主体职责和区直相关职能部门和单位的部门职责作出了明确规定，今年5月区政府办出台《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》（通政办发
〔2017〕45号
），对建立健全区、镇级物业管理联席会议机制和推动多部门联动执法提出了明确要求，但少数属地政府和部门单位对物业管理监管缺失，导致小区内违章搭建、车辆乱停、破墙开店、毁绿种菜、乱堆乱放、乱贴乱画、违规装修、污染环境等侵占公共部位、损害公共利益的违章等违法行为和现象的发生。
4
、业主缺乏有偿服务观念。
调研中发现，全区住宅小区业主委员会覆盖率偏低，作用发挥程度不高，部分业主思想观念上仍存在“误区”，把一些社会治安职能、社会保障职能、开发商承担的建设质量与保修责任，都认为是物管企业应该做的事情，并以此作为不交物业费的借口。部分业主只讲权利，不尽义务，不遵守小区管理规定及业主公约，物业管理的“有偿服务”观念意识差，
导致物业公司收费难、管理难。
三、加强我区住宅小区物业管理工作的几点建议
针对当前我区住宅小区物业管理存在的问题，调研组提出如下建议：
1
、强化业务培训，加强宣传引导。
区住建部门作为牵头部门，要组织
各物管企业、各镇（区、园、街道）、社区（居委会）及业主委员会开展学习培训工作，重点要加强对《江苏省物业管理条例》、《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》《通州区住宅小区物业管理分级分类考核评比办法》和《通州区住宅专项维修资金管理实施细则》等文件学习，不断提高物管部门及工作人员的业务素质。要充分发挥区物业管理行业协会作用，组织开展物业行业从业人员的岗位技能培训，规范服务行为，提高服务质量。同时要充分利用各种形式，大力向公众宣传物业管理法规、物管企业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，提升广大业主积极参与、支持和配合程度。通过“以案说法、以事说法”，让更多的业主了解支持物管工作。要弘扬正能量，通过身边人、身边事，让更多的业主感受到加强物业管理的重要性和必要性，增强人人参与的主动性，共同营造良好的物管环境。
2
、强化工作机制，完善岗位职责。
要
继续深化“区级指导、镇（区、园、街道）主抓、社区（居委会）参与”的物业管理体制，加快构建政府主导、部门主管、镇级主抓、社区主动、业委会为主体、“单元长、楼长”为基础的网格化管理机制。建立由物业行政主管部门牵头，发改、公安、司法、财政、市场监管、安监、人防、城管、环保、供水、供电等单位组成物业管理联席会议制度，按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，清晰界定相关职能部门的职责分工和管理边界，切实破解小区停车难、经营网点扰民、占用消防通道、违法建设等执法困境。加强各镇（区、园、街道）按“条块结合，以块为主”的原则健全属地管理机制，健全物业管理机构和管理人员，明确机构职责、人员分工及运行管理程序，将物业管理工作纳入属地政府日常工作范畴。社区是物业管理的主要推动者，要主动围绕服务居民、造福居民作为物业管理的出发点和落脚点，推动物业管理服务与社区治理、社区经营、社区养老充分融合，全面提升物业服务管理水平，着力营造更为宜居的生活环境。
3
、强化问题导向，推进管理创新。
着眼于
业主反映较为集中的
物业费用不透明、小区路面停车难、设施设备维护不到位、小区违章建筑、纠纷处理难等问题，有关部门要精准施策
加快推进问题解决。一是建议区物价、住建部门要加强监督检查，确保全区物业服务企业严格执行物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、公共能耗费分摊“五个公开”制度。二是建议区住建部门要会同规划、人防、公安、城管等部门充分调研、广泛征求群众意见，充分发挥地下人防资源，优化规划布局，着力解决小区停车难问题。三是建议区市场监管、消防、供水等部门要强化行业主管部门职责，积极建立联合检查机制，强化对小区消防、二次供水、电梯等共用设施设备日常巡查监管力度，督促专业维保企业加强对消防、二次供水、电梯等共用设施设备维护保养，确保小区共用设施设备运转正常。四是建议区城管、公安、环保等部门会同物管服务业企业要严格按照部门职责分工，对小区违章建筑、
破墙开店、污染环境、
占用消防通道等突出问题建立长效管理机制。五是建议各镇（区、园、街道）、社区要切实履行物业管理主体责任，督促物管企业对小区乱堆乱放、乱贴乱画实行常态化管理。建立起以社区调解、业委会自治调解为主体的多渠道物业矛盾调解机制，区直相关部门要根据各自职责分工，主动靠前、主动参与、积极协调，真正做到“投诉有接待、矛盾有协调、处理有结果”。
4
、强化信用管理，规范市场行为。
区住建部门作为牵头部门要加强对物业服务企业的诚信管理和考核工作，制定准入与退出机制，根据省、市有关政策及我区《关于物业服务企业信用档案制度（信用考核红黑榜制度）的通知》，采取主管部门考核、属地政府考评、社区和业主信用评价等方法，对区内各物业服务企业进行综合信用评价。前五名进入“红榜”、后三位进入“黑榜”，进入“红榜”的物业企业将在下一年度招投标中给予信用加分，优先扶持其做大做强；进入“黑榜”的物业企业除进行约谈警示外，取消其下一年度参与我区物业项目招投标资格。
5
、强化考核管理、加大资金投入。随着我区城镇化进程的进一步加快，安置房小区面积已大于商品房小区面积，再加之前期开发的老旧小区基础设施不协调、不充分这一短板，要进一步强化“条块结合、以块为主”的管理机制，依据《通州区住宅小区物业管理分级分类考核评比办法》，加强对各镇（区、园、街道）物业管理工作考核，将考核结果纳入各镇（区、园、街道）目标管理绩效考核体系。建议区有关部门，加大资金投入力度，对老旧小区、城区外的安置房小区，可采取基础物管经费政府托底过渡或者以奖代补的形式，切实推进基本物业管理全覆盖。同时对无物业管理的老旧小区，结合整治改造，建立长效管理机制，充分发挥社区居委会实行自治管理模式。对安置房小区，增加配置物业管理服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费的不足。
